說起華強(qiáng)北，大家絕對會想起聞名全國的“中國電子第一街”。在經(jīng)過近4年的地鐵施工道路圍擋之后，華強(qiáng)北的商家們終于盼來了即將“開街”的日子。不過，除了“中國電子第一街”的光環(huán)，整個(gè)華強(qiáng)北片區(qū)其實(shí)就像當(dāng)今房地產(chǎn)市場上流行的“綜合體”，當(dāng)中綜合了許多樓市要素。往日的榮光逐漸暗淡，華強(qiáng)北如何重新崛起？這時(shí)，不妨從樓市的角度來剖析華強(qiáng)北。
提起華強(qiáng)北，許多人會感覺仿佛踏進(jìn)一個(gè)數(shù)碼森林，密密麻麻的電線就像樹藤纏繞著一個(gè)個(gè)一米柜臺。經(jīng)歷轉(zhuǎn)型升級的陣痛，即將重新“開街”的華強(qiáng)北給人無限期待，但一個(gè)產(chǎn)業(yè)可以改變一座城，在“中國電子第一街”的光環(huán)下，整個(gè)華強(qiáng)北片區(qū)也有自己獨(dú)特的樓市屬性，城市更新如何推進(jìn)，如何處理商與住的關(guān)系，成為了一個(gè)獨(dú)特的更新樣本。
“中國電子第一街”
的前世今生
30年前，華強(qiáng)北是深圳一條再普通不過的街，甚至算不上一條街，只不過是上步工業(yè)區(qū)的一條廠區(qū)馬路而已。遭遇了電子商務(wù)的沖擊、產(chǎn)業(yè)升級、地鐵封路、山寨查貨風(fēng)暴之后，華強(qiáng)北該如何順利實(shí)現(xiàn)“涅槃”成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
華強(qiáng)北位于深圳福田區(qū)，東起上步中路、西到華富路、北起紅荔路、南到深南路，在30余年的時(shí)間里發(fā)展成為亞洲最大的電子產(chǎn)品集散地，更走出了騰訊、創(chuàng)維等知名企業(yè)。
30年前，華強(qiáng)北是深圳一條再普通不過的街，甚至算不上一條街，只不過是上步工業(yè)區(qū)的一條廠區(qū)馬路而已。隨后，華強(qiáng)北神奇地崛起，成為中國乃至全球有影響的電子商業(yè)街。在華強(qiáng)北最繁榮的時(shí)期，日客流量可達(dá)70萬人次，不僅與羅湖東門步行街并列為深圳人氣最旺商業(yè)區(qū)，更一度被視為中國電子行業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”。
據(jù)公開資料顯示，華強(qiáng)北共有各類專業(yè)市場23個(gè)；專業(yè)市場面積超過深圳全市總量的1/5，其中經(jīng)營面積1萬平方米以上的大型商場有14家，是電子配套、家電、珠寶、鐘表、服裝等專業(yè)市場聚集的商業(yè)旺區(qū)。
在這樣的光環(huán)下，暴富神話也是一個(gè)接一個(gè)。“以前華強(qiáng)北因山寨手機(jī)一戰(zhàn)成名，10年前我在賽格廣場的一個(gè)小鋪位，一個(gè)月就能賺十幾萬，現(xiàn)在住的房子就是當(dāng)時(shí)賺錢買的。”說起過去，在華強(qiáng)北做手機(jī)生意的陳老板顯得有些感慨，“轉(zhuǎn)型很難，放棄又不甘心，雖然現(xiàn)在生意大不如前，但我還是要感謝華強(qiáng)北。”
不過，當(dāng)山寨潮流迅速消融之后，華強(qiáng)北電子市場進(jìn)入一個(gè)艱難而痛苦的時(shí)刻。2013年，深圳地鐵7號線的修建讓華強(qiáng)北進(jìn)入“封路”狀態(tài)：從南到北的方向因地鐵施工造成核心路段封堵，行人走道也已變得狹窄，貨運(yùn)車和私家車塞滿了周邊擁擠的小巷。遭遇了電子商務(wù)的沖擊、產(chǎn)業(yè)升級、地鐵封路、山寨查貨風(fēng)暴之后，光顧華強(qiáng)北的人流大幅減少，也導(dǎo)致大量實(shí)體商鋪空置，出租率和租金價(jià)格都在下降，華強(qiáng)北“衰落”也是最近幾年深圳市場經(jīng)常討論的話題。近日，記者在華強(qiáng)電子世界調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分一樓臨街的店鋪仍處于空置狀態(tài)。
今年10月28日，深圳地鐵7號線正式通車，地鐵開通后華強(qiáng)北釋放空間達(dá)2萬平方米，地上地下的空間容量拓展到600萬平方米，預(yù)計(jì)在今年年底明年年初華強(qiáng)北將重新開街。只是，華強(qiáng)北該如何順利實(shí)現(xiàn)“涅槃”成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
獨(dú)特的樓市樣本：
商與住如何協(xié)調(diào)
除了產(chǎn)業(yè)升級，華強(qiáng)北其實(shí)還是一個(gè)“綜合體”：有著屬于自己的獨(dú)特樓市樣本，但近幾年特別是地鐵圍擋期間，整個(gè)華強(qiáng)北片區(qū)的舊住宅小區(qū)以及大多數(shù)舊廠房的更新似乎仍原地踏步。
昔日的華強(qiáng)北能否重現(xiàn)風(fēng)采？除了產(chǎn)業(yè)升級，華強(qiáng)北其實(shí)還是一個(gè)“綜合體”：有著屬于自己的獨(dú)特樓市樣本。
華強(qiáng)北前身是深圳上步工業(yè)區(qū)，如果將華強(qiáng)北的范圍擴(kuò)大至整個(gè)上步片區(qū)，該片區(qū)包括了價(jià)格達(dá)到“10萬+”的實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)位房，還有著如華強(qiáng)小區(qū)、紅荔村、桑達(dá)小區(qū)、愛華大院、中電小區(qū)等舊住宅小區(qū)，中航公寓、賽格科技園公寓等配套宿舍，以及上步工業(yè)區(qū)等舊廠房和各式各樣的商業(yè)樓宇。
可以說，整個(gè)華強(qiáng)北片區(qū)就如同一個(gè)“綜合體”。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年特別是地鐵圍擋期間，整個(gè)華強(qiáng)北片區(qū)的城市更新除了華強(qiáng)北路兩旁建筑翻新、振華路上的中航城、中電迪富大廈以及部分寫字樓項(xiàng)目，舊住宅小區(qū)以及大多數(shù)舊廠房的更新似乎仍原地踏步，只有上步工業(yè)區(qū)的部分區(qū)域開始啟動舊廠房改造項(xiàng)目。
其實(shí)，過去的華強(qiáng)北曾是城市更新的“先鋒”。2000年，賽格廣場落成，成為當(dāng)時(shí)世界最高的鋼管混凝土架構(gòu)大廈。從1996年到2000年，華強(qiáng)公司也決定將幾棟廠房改建成華強(qiáng)電子世界，是華強(qiáng)北營業(yè)面積最大的電子市場。
“這幾年我都在附近租房子給員工當(dāng)宿舍，其實(shí)華強(qiáng)北附近的租金已經(jīng)算很高，但周圍環(huán)境的確一般。”陳老板表示，“這附近的舊小區(qū)跟別的地方有所不同，除了受深圳整體樓市表現(xiàn)影響，還與整個(gè)華強(qiáng)北的經(jīng)營狀況息息相關(guān)。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在華強(qiáng)路旁的中電怡靜苑是上世紀(jì)90年代的高層建筑，94平方米的單位如今租金在7000元至8000多元之間，附近舊小區(qū)兩房單位，租金也在4500元至5000多元之間。“其實(shí)，這幾年這個(gè)片區(qū)的房子租金想漲有點(diǎn)難度，可能還是跟華強(qiáng)北的經(jīng)營狀況有關(guān)。”中介溫先生對記者表示，“其實(shí)這里的租金已經(jīng)很高，也就是做生意的人才能承受，有些老板還租房來做網(wǎng)店，這樣成本就降低了許多，也在一定程度上撐起這個(gè)片區(qū)的租金。”在南園路的一棟居民樓內(nèi)記者得知，共有三四家租客都是生產(chǎn)手機(jī)的，房子既是手機(jī)作坊，又供租客自己居住。一位經(jīng)營手機(jī)零件的老板更對記者表示，華強(qiáng)北居住環(huán)境一般加上租金偏貴，所以今年他將工作地點(diǎn)搬到了南山的一棟城中村居民樓里。
記者在走訪深圳華強(qiáng)北片區(qū)的中介機(jī)構(gòu)時(shí)還了解到，因?yàn)榇饲跋嚓P(guān)部門對華強(qiáng)北電子市場的規(guī)范升級，一些商戶搬離了該片區(qū)，片區(qū)內(nèi)出租屋的房租也隨之出現(xiàn)下降趨勢。就以位于南園路的下步廟北區(qū)為例，去年兩房單位租金都在5000元以上，最近租金降到了5000元以下甚至更低。中介還補(bǔ)充了一句：房租從來都是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的反應(yīng)。
在華強(qiáng)北打工的小黃對記者表示，公司老板之前都在華強(qiáng)北附近的小區(qū)租房子做宿舍，但由于這幾年生意不太好做，都讓他們搬到龍崗區(qū)南嶺村附近。“其實(shí)住華強(qiáng)北也就是圖方便，但居住環(huán)境實(shí)在很一般，經(jīng)商與居住其實(shí)應(yīng)該協(xié)調(diào)。”小黃說道。
轉(zhuǎn)型升級進(jìn)行時(shí)：
工改項(xiàng)目成出路？
有人選擇堅(jiān)守，有人選擇離開，更多的人則把希望寄予即將改造完成的“新華強(qiáng)北”。華強(qiáng)北雖然小但是功能非常齊全，既有工業(yè)企業(yè)也有居民區(qū)，這其實(shí)是創(chuàng)新要素的集中，是華強(qiáng)北的優(yōu)勢，未來應(yīng)減少對居民的干擾，以免趕走了創(chuàng)新要素。
其實(shí)，華強(qiáng)北不只是一條街，而是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)鏈。如果將華強(qiáng)北放在更大的全球制造業(yè)生產(chǎn)基地遷移背景下，華強(qiáng)北何去何從也將是深圳轉(zhuǎn)型升級的縮影。只是，不管是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的沖擊，還是順應(yīng)深圳整座城市的發(fā)展，華強(qiáng)北的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一種時(shí)代必然。因此，有人選擇堅(jiān)守，有人選擇離開，更多的人則把希望寄予即將改造完成的“新華強(qiáng)北”。
早在2008年，深圳市政府就對華強(qiáng)北的未來發(fā)展提出了“三個(gè)中心”的定位，即高端電子信息服務(wù)、展示和交易中心，多元業(yè)態(tài)混合的高品質(zhì)商業(yè)中心和生產(chǎn)型服務(wù)中心。據(jù)悉，福田區(qū)政府對華強(qiáng)北主街街面總投資約2.5億元，沿街商家建筑物改造總投資約1.6億元。雖然華強(qiáng)北片區(qū)的城市更新也在逐步推進(jìn)，但除了路旁一些建筑的外墻，在一些市場內(nèi)部，記者看到的仍然是擁擠而又雜亂的景象，柜臺里散落著各種電子配件，其中一些鋪位和柜臺張貼著招租公告。
提起城市更新，華強(qiáng)北的城市更新既有傳統(tǒng)的舊住宅小區(qū)改造，也有舊工業(yè)區(qū)廠房改造項(xiàng)目，這與城市更新的土地性質(zhì)有關(guān)。與此類似，目前深圳城市更新中的“工改工”項(xiàng)目逐漸成為開發(fā)商最熱衷的項(xiàng)目，原因無非也在于業(yè)主較為單一，工業(yè)升級改造的可談判性難度大大降低。再者，從政府方面來看，政策鼓勵工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，因此產(chǎn)業(yè)立項(xiàng)專業(yè)申報(bào)的流程相對較短。據(jù)世聯(lián)行研究報(bào)告，深圳未來8至10年將有3000萬平方米的工業(yè)用地供應(yīng)入市，其中，正在進(jìn)行中的有1200萬平方米，準(zhǔn)備報(bào)專項(xiàng)規(guī)劃的約有1000萬平方米，未來5年計(jì)劃新增約800萬平方米。與此同時(shí)，深圳城市更新供地結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大的變化，在2016年上半年，200萬平方米舊改供應(yīng)中，工業(yè)類占比達(dá)130萬平方米。工改，已然成為開發(fā)商在深圳的主戰(zhàn)場。
目前，深圳市場上已有許多叫好又叫座的工改項(xiàng)目，包括星河world、方大城等，面對如今的高價(jià)變現(xiàn)或預(yù)期，讓市場對這種改造模式的未來充滿期待。比如星河world項(xiàng)目，原本為雅寶工業(yè)園，此前住宅部分銀湖谷的單價(jià)一度超過每平方米7萬元。當(dāng)然，“工改工”項(xiàng)目也并非就是“香餑餑”。世聯(lián)行首席工改顧問董極表示，相關(guān)項(xiàng)目增值稅非常高，地價(jià)越低，增值空間越大，收的稅越多。也有這么一個(gè)觀點(diǎn)：像華強(qiáng)北這樣既在城市中心，又是相對低成本的經(jīng)商環(huán)境，是城市創(chuàng)新的源頭和土壤，應(yīng)該盡量保留住這樣的空間。
除了通過城市更新讓華強(qiáng)北擺脫過去“低端”賣場形象，“創(chuàng)客”似乎成為華強(qiáng)北轉(zhuǎn)型升級的另一道風(fēng)景。目前，賽格集團(tuán)、華強(qiáng)集團(tuán)大手筆支持創(chuàng)客產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，形成了目前賽格創(chuàng)客中心、華強(qiáng)創(chuàng)客中心兩大創(chuàng)客“天堂”。
不管是要擺脫過去“低端”賣場形象還是成為創(chuàng)客中心，其實(shí)這些發(fā)展要素恰恰與樓市的要素息息相關(guān)。深圳綜合開發(fā)研究院企業(yè)與市場研究中心主任劉魯魚認(rèn)為，華強(qiáng)北雖然小但是功能非常齊全，既有工業(yè)企業(yè)也有居民區(qū)，這其實(shí)是創(chuàng)新要素的集中，是華強(qiáng)北的優(yōu)勢。未來應(yīng)減少對居民的干擾，以免趕走了創(chuàng)新要素。對于華強(qiáng)北的升級問題，一定要保持開放的姿態(tài)，給予市場充分的自由，避免政府替代進(jìn)行產(chǎn)業(yè)選擇。
這時(shí)，不妨將“新華強(qiáng)北”的范圍擴(kuò)大，將它看作一個(gè)“綜合體”，在此基礎(chǔ)上對這個(gè)“綜合體”進(jìn)行整體規(guī)劃，這或許將成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)與樓市之間的獨(dú)特更新樣本，或許也是華強(qiáng)北未來實(shí)現(xiàn)突圍的另一種途徑。
延伸閱讀：守望華強(qiáng)北：堅(jiān)守的煩惱
在華強(qiáng)北地鐵口，幾位年輕小伙子的兜售聲低沉而無力：“先生，要手機(jī)嗎？”
這或許只是眾多在華強(qiáng)北謀生活的一員。如今，走在華強(qiáng)北的路上，人流依舊如織。即將重新開街，這會給華強(qiáng)北帶來什么？或許，每個(gè)人心里都有不同的想法。
30歲出頭的莊老板在華強(qiáng)北做生意已經(jīng)超過9年的時(shí)間，主要經(jīng)營電子元器件。“剛剛來華強(qiáng)北的時(shí)候，可比現(xiàn)在旺多了，隨便一個(gè)賣場里面都是人擠人的，有時(shí)候從早上忙到晚上，飯都顧不上吃。”莊老板回憶，“后來經(jīng)歷2008年金融危機(jī)，但正是這個(gè)時(shí)候這里才有空的鋪位，而之前一個(gè)鋪位的轉(zhuǎn)讓費(fèi)甚至要幾十萬，關(guān)鍵是想要還不一定有，所以在那個(gè)時(shí)候我決定擴(kuò)大經(jīng)營。”
以往華強(qiáng)北的入行成本之低讓人難以想象。“過去，如果你有膽量，幾千塊就可以進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。”莊老板如是說。就是通過這樣簡單的電子元器件的倒買倒賣，加之依賴著家里潮汕前輩們打下的基礎(chǔ)，讓莊老板感受到了“財(cái)富”的滋味。過去，莊老板的店單月流水有時(shí)會達(dá)到百萬元。“我現(xiàn)在住的房子就是在2010年買的，但身邊許多商人在那個(gè)時(shí)候賺了錢就去買房，我當(dāng)時(shí)卻加大對生意的投資。”
這幾年，莊老板也感受到大家所說的華強(qiáng)北“寒潮”，加之深圳樓市過去幾年的火爆，這樣的一冷一熱顯得有些“諷刺”。“的確，當(dāng)時(shí)我如果選擇多買幾套房子，現(xiàn)在我就不在華強(qiáng)北繼續(xù)做下去了。”莊老板笑說，“現(xiàn)在店里還壓著前幾年進(jìn)的貨，好在不是賣吃的，不容易過期。”
莊老板應(yīng)該是為數(shù)不多依舊堅(jiān)定駐扎在華強(qiáng)北的商人。“現(xiàn)在逃離華強(qiáng)北的更多是90后，當(dāng)過去的暴富神話消失之后，他們沒有過多的資金支撐和前輩的幫助，所以開始離開這個(gè)地方。守著傳統(tǒng)的產(chǎn)品可能是不行了，都在說轉(zhuǎn)型，說起來簡單做起來難，只能一邊熬著一邊找新的出路。”
不過，華強(qiáng)北正逐漸轉(zhuǎn)型成為創(chuàng)客天堂，又有許多年輕人聚集在此，這在莊老板看來也算是一個(gè)變化。對于創(chuàng)客團(tuán)隊(duì)而言，豐富的電子元器件品類使得華強(qiáng)北幾乎成為“硬件天堂”的代名詞，這也成為華強(qiáng)北當(dāng)前吸引眾多硬件創(chuàng)業(yè)者的天然優(yōu)勢。“在我樓上的幾個(gè)店里，我發(fā)現(xiàn)有好幾個(gè)搞APP的開發(fā)團(tuán)隊(duì)”，這也似乎承載了他在華強(qiáng)北轉(zhuǎn)型的希望。
一度，華強(qiáng)北流傳著“一米柜臺走出五十個(gè)億萬富翁”的傳說；一度，華強(qiáng)北也傳出所謂的“一夜空城”。或許，實(shí)際上并沒有那么夸張，也不能以偏概全，但不可否認(rèn)的是，在市場大環(huán)境和電商沖擊之下，一場守和離的艱難博弈正在進(jìn)行，結(jié)果無法預(yù)料。“其實(shí)，情況也沒那么糟，華強(qiáng)北這個(gè)地方只要你用心，還是會有機(jī)會的。”莊老板如是說。美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)也顯示，從2010年至2016年，華強(qiáng)北片區(qū)的商鋪平均售價(jià)還是從每平方米122973元漲至191832元。
的確，很多人想逃，也有很多人前仆后繼，更多的故事將會在這里發(fā)生……“新華強(qiáng)北”是否依然誕生各種傳奇，我們拭目以待！
